房地产信托基金解析
2010-01-22 17:36:48 易天富基金网
日前，针对房地产信托基金，多位专家表示，该基金在中国会有良好的发展，但这取决于市场情况和合理的模式，同时，投资者对该投资模式的收益也不可期望过大，因为它更重要的是起到稳定房地产市场的作用，而不是一夜暴富的工具
房地产信托基金REITs作为一种对房地产市场的投资渠道和风险分散方式，在发达国家已有近100年的发展历史。不过，在中国REITs还是一个新生事物。中国应该如何发展自己的REITs？REITs的盈利到底有多大？这些都是投资者关注的焦点。
绝非一夜暴富的工具日前，在"世界华人金融精英陆家嘴峰会"上，房地产信托基金成为与会者关注的一个热点。多位专家表示，该基金在中国会有良好的发展，但这取决于市场情况和合理的模式，同时，投资者对该投资模式的收益也不可期望过大，因为它更重要的是起到稳定房地产市场的作用，而不是一夜暴富的工具。
富邦期货董事长史钢表示，目前中国的房地产尤其是商业不动产，还没有真正建立起成熟的退出机制。以商业不动产为例，由于成本巨大，无法分割出售，需要统一的物业管理，才能维持整栋大楼的商业价值。在这种情况下，商业大楼就需要以REITs的方式来管理。"一般的房地产公司无法维持那么多大楼的投资和物业管理，一定要利用资本市场才行。商业不动产要想保证本质，就需要有庞大的资本市场来注入资金。"
建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东也同样认为，从远景来看，中国REITs市场"前途光明"，但短期而言，现在并不是推出REITs好的市场时机。
"2002年，国内虽然房地产开始上升，但是总体地产的价格水平不高，是推出REITs很好的时机。但现在这个市场可能发展的有些过了。"李晓东表示，现在的房地产开发商根本就没有意愿把房子卖给REITs，因为直接卖给市场价格更高。而如果按照市场价格卖给REITs，REITs又不会被投资人所接受。这种矛盾必然会制约房地产信托基金的发展。"往往做REITs最好的机会是房地产非常不景气的时候，那时所有开发商都缺乏资金，就会选择用REITs的方式来处理房地产，将其当做一个对冲机制。但现在，房地产商轻而易举的就能找到资金，REITs对他们就失去了吸引力。"
收益率比不上美国在谈到发展REITs的制度时，李晓东表示，目前有限合伙制，私募的方式在中国做REITs目前还不是太成熟。"央行+银监会"的模式属于抵押型。这种模式在国外也有，但并不是主流。不过，目前在中国，房地产开发商比较能够接受的还是这一种，而且跟物业开发商的利益也比较一致。"这种信托基金相当于标的物的十年期债券，将来抵押撤销了，物业还是房地产商的。因为，现在国内还没有专业开发物业经营机构，如果单纯交给一个金融机构去做是困难很大。"
但李晓东同时指出，不管是央行模式还是其他什么模式都有一个问题。因为现在中国的金融监管是分类监管，各监管部门都有自己所谓的"嫡系部队"，往往最后把一个很专业的产品交给一个长期以来没有这方面人才、也没有这方面经验的金融机构去主导，当然成功率会很低。这个方面的问题，是今后国内在实行
REITs时需要注意的地方。事实上，近年来亚洲地区REITs的发展已初具规模。分析人士表示，相比之下，不管是从发行量还是交易量来讲，新加坡的REITs市场发展比香港和台湾的市场好，而其经验值得国内学习。比如，新加坡有着较好的商业机制或者商业模式，它的物业管理是非常大的且不局限于国内；同时，新加坡的REITs的产业链做得比较好，它在上游上面有一个PE，PE做开发，开发完之后REITs当做退出机制，变成一个比较稳定投资工具的时候，才交给REITs和所有的大众。
目前，在美国大约有300个房地产信托基金，总资产超过3000亿美元，这些基金每年给投资者带来的回报率约为7%。但李晓东认为，从回报来看，即便中国推出RE-ITs，其回报率也难以达到美国的水平。"从国人的投资习惯来说，现在投资房地产并不考虑租金回报率。像现在我们租金回报率这么低，但平时聊天的过程中，基本上没有人考虑这个问题，并不因为租金回报率比较低，我就不去买房子，而是去租房子。可是，在美国，租房的人很多，也没有一定要买房子的情结，因此房地产租赁市场很发达。这两种不一样的国情，使得中国的房子租金回报率可能在比较长的时期都很难提升。相对的，REITs收益也就不会很高。"
另外，史钢表示，从市场的趋势来看，今后商业物业和住宅物业相比，将占绝对优势，这就为REITs的发展留下巨大的发展空间。据悉，REITs主要针对商业物业的金融投资工具。而住宅物业除了一些特殊的类型，比如说服务式酒店、出租型的住宅，目前REITs涉足的还是很少的。
房地产信托基金REITs作为一种对房地产市场的投资渠道和风险分散方式，在发达国家已有近100年的发展历史。不过，在中国REITs还是一个新生事物。中国应该如何发展自己的REITs？REITs的盈利到底有多大？这些都是投资者关注的焦点。
绝非一夜暴富的工具日前，在"世界华人金融精英陆家嘴峰会"上，房地产信托基金成为与会者关注的一个热点。多位专家表示，该基金在中国会有良好的发展，但这取决于市场情况和合理的模式，同时，投资者对该投资模式的收益也不可期望过大，因为它更重要的是起到稳定房地产市场的作用，而不是一夜暴富的工具。
富邦期货董事长史钢表示，目前中国的房地产尤其是商业不动产，还没有真正建立起成熟的退出机制。以商业不动产为例，由于成本巨大，无法分割出售，需要统一的物业管理，才能维持整栋大楼的商业价值。在这种情况下，商业大楼就需要以REITs的方式来管理。"一般的房地产公司无法维持那么多大楼的投资和物业管理，一定要利用资本市场才行。商业不动产要想保证本质，就需要有庞大的资本市场来注入资金。"
建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东也同样认为，从远景来看，中国REITs市场"前途光明"，但短期而言，现在并不是推出REITs好的市场时机。
"2002年，国内虽然房地产开始上升，但是总体地产的价格水平不高，是推出REITs很好的时机。但现在这个市场可能发展的有些过了。"李晓东表示，现在的房地产开发商根本就没有意愿把房子卖给REITs，因为直接卖给市场价格更高。而如果按照市场价格卖给REITs，REITs又不会被投资人所接受。这种矛盾必然会制约房地产信托基金的发展。"往往做REITs最好的机会是房地产非常不景气的时候，那时所有开发商都缺乏资金，就会选择用REITs的方式来处理房地产，将其当做一个对冲机制。但现在，房地产商轻而易举的就能找到资金，REITs对他们就失去了吸引力。"
收益率比不上美国在谈到发展REITs的制度时，李晓东表示，目前有限合伙制，私募的方式在中国做REITs目前还不是太成熟。"央行+银监会"的模式属于抵押型。这种模式在国外也有，但并不是主流。不过，目前在中国，房地产开发商比较能够接受的还是这一种，而且跟物业开发商的利益也比较一致。"这种信托基金相当于标的物的十年期债券，将来抵押撤销了，物业还是房地产商的。因为，现在国内还没有专业开发物业经营机构，如果单纯交给一个金融机构去做是困难很大。"
但李晓东同时指出，不管是央行模式还是其他什么模式都有一个问题。因为现在中国的金融监管是分类监管，各监管部门都有自己所谓的"嫡系部队"，往往最后把一个很专业的产品交给一个长期以来没有这方面人才、也没有这方面经验的金融机构去主导，当然成功率会很低。这个方面的问题，是今后国内在实行
REITs时需要注意的地方。事实上，近年来亚洲地区REITs的发展已初具规模。分析人士表示，相比之下，不管是从发行量还是交易量来讲，新加坡的REITs市场发展比香港和台湾的市场好，而其经验值得国内学习。比如，新加坡有着较好的商业机制或者商业模式，它的物业管理是非常大的且不局限于国内；同时，新加坡的REITs的产业链做得比较好，它在上游上面有一个PE，PE做开发，开发完之后REITs当做退出机制，变成一个比较稳定投资工具的时候，才交给REITs和所有的大众。
目前，在美国大约有300个房地产信托基金，总资产超过3000亿美元，这些基金每年给投资者带来的回报率约为7%。但李晓东认为，从回报来看，即便中国推出RE-ITs，其回报率也难以达到美国的水平。"从国人的投资习惯来说，现在投资房地产并不考虑租金回报率。像现在我们租金回报率这么低，但平时聊天的过程中，基本上没有人考虑这个问题，并不因为租金回报率比较低，我就不去买房子，而是去租房子。可是，在美国，租房的人很多，也没有一定要买房子的情结，因此房地产租赁市场很发达。这两种不一样的国情，使得中国的房子租金回报率可能在比较长的时期都很难提升。相对的，REITs收益也就不会很高。"
另外，史钢表示，从市场的趋势来看，今后商业物业和住宅物业相比，将占绝对优势，这就为REITs的发展留下巨大的发展空间。据悉，REITs主要针对商业物业的金融投资工具。而住宅物业除了一些特殊的类型，比如说服务式酒店、出租型的住宅，目前REITs涉足的还是很少的。