地产股10倍PE 难得基金“青睐”

　　山雨欲来风满楼。种种迹象表明，新一轮楼市调控政策或将进一步升级。

　　机构预计，房地产调控政策很快将在短期出台。观察2007年和2010年前两次房地产调控可知，“五一”、“十一”是容易催生调控政策的“时间窗口”。

　　随着新一轮房地产调控政策候场，基金也从原来的绝对多头变成相对多头，并且对后市保持谨慎乐观态度。公募基金多认为“房地产下行风险很小”，而大部分私募、券商则对房地产板块开始转向偏空观点。

　　公募持股待涨

　　基金一季度大举买入周期股，在一季度前十大重仓股中，房地产板块成为重仓的五大板块之一。

　　最新出炉的一季报显示：虽然龙头房地产企业依然盈收亮丽，但部分中小企业已经面临资金紧张、库存增加的双重压力。数据还显示，55家上市房企期内现金流量净额为-243亿元，库存同比增长42.7%，比去年末增长10.7%。

　　中银国际对深圳几家地产公司的实地调研发现，开发商现金流的吃紧情况超出其此前预期，银行出于额度吃紧和防范风险的原因对于新增开发贷表现谨慎，中小开发商可能很快陷入资金链困境。

　　从机构最新观点来看，市场“风向”开始转变，短期看空或持谨慎态度者迅速增加。

　　之前，公募基金渐渐达成中国经济“较高增长、较高通胀”的共识，华夏、嘉实、易方达、南方等基金公司高调看好估值修复的金融、地产股，以及供求形势较好、估值较低的周期股，这也成为一季度公募基金一致的操作策略。

　　明星基金经理王亚伟管理的华夏大盘不仅在一季度末股票仓位高达91.78%，而且，房地产业也成为华夏大盘一季度的第一大重仓行业。这是自去年4月份地产调控以来，王亚伟首次看多房地产。

　　“如果不出台更严厉的房地产调控措施甚至政策有所放松的话，调整充分的房地产股将有较大的上涨空间。”王亚伟在一季报中说。

　　截至一季度末，华夏大盘的房地产股配置比例达到18.79%，华夏策略的房地产股配置比例达到18.47%，约为行业平均配置的9倍。

　　不仅王亚伟，整个基金行业也是如此。基金一季度大举买入周期股，在一季度前十大重仓股中，房地产板块成为重仓的五大板块之一。“股票型基金大多超配了3个(百分)点。”某基金经理告诉记者。

　　“地产股之所以这么便宜，PE只有10倍，股价已经反映了继续调控的预期。”上投摩根中国优势(375010)基金经理助理杜猛表示，“房价有下跌空间，但地产股下跌空间有限。只有房价下跌，地产股的趋势性机会才来了。”

　　某基金经理告诉记者：“超配地产短期不指望它赚钱，只是持股待涨。从中期看，拿一年基本没有向下的风险。所以，仓位虽高，但其业绩增速超过30%，风险比拿可能向下调整的中小盘、二线蓝筹风险要小得多。”

　　让他对后市保持乐观的理由是，房企30%增速对应的应该是30倍PE。

　　私募、券商存分歧

　　由于预期更多的城市将在短期内出台新政，并逐步推向二三线城市，且成交量大幅萎缩已成趋势，因此，部分私募及券商继续看空。

　　与认为“房地产下行风险很小”的公募基金相反，私募、券商对房地产板块开始转向持偏空观点。

　　在“第五届好买基金经理峰会”上，多家私募基金表达了对房地产板块的谨慎。其中，以北京鸿道投资管理有限公司总经理孙建冬的观点最具代表性。

　　孙建冬认为目前的调控政策是“温水煮青蛙”。他判断，未来的房地产行业，特别是商品房，将是一个持续的政策调控行业，因此，短期房地产行业风险比较大，孙建冬表示，“这个时候比较合适的是中性的仓位。”

　　有意思的是，不止基金存在分歧，券商也对房地产板块观点不一。中信证券(600030,股吧)、中金公司在建议投资者在二季度“减持中小盘和消费医药等非周期和估值较高”的板块的同时，推荐房地产等低估值品种。

　　光大证券(601788,股吧)认为，由于房价的持续高位和通胀压力的上行，未来政策的持续调控和货币资金继续收紧，行业整体不具备趋势投资的机会。

　　国际大鳄也频频唱空中国地产。管理着3000亿美元资产的富达国际主管投资事务的总裁安东尼·波顿日前预言，对中国房地产行业而言，今年下半年将是困难时期。

　　由于一季报反映的是去年的业绩情况，真正让人担心的还是地产企业2012年的销售情况。因此，有基金经理认为，地产调控政策才是影响地产股走势的最终决定力量。

　　此外，“基金的高仓位也使后续资金乏力，指数快速冲高的可能性小。”杜猛强调。目前股票型基金的平均仓位是86%，比2010年底高2个百分点，部分股票型基金的仓位已经达到90%。市场资金面实际上是呈现了较大压力。

　　寄望1000万套保障房机会

　　保障房建设不仅使二三线城市的房地产开发商具有地区市场上比较明显的竞争优势，而且，也带动了相关的上下游产业，比如，水泥、工程机械等。因此，市场转而向保障房方面找寻投资机会。

　　政策对房地产的打压预期，强行中断了3月份以来房地产和银行联袂上行的反弹，从整体上看，整个房地产行业没有趋势性投资机会。

　　不过，政府打压商业地产的同时开启了另外一个新的窗口保障房建设。

　　保障房建设不仅使二三线城市的房地产开发商具有地区市场上比较明显的竞争优势，而且，也带动了相关的上下游产业，比如，水泥、工程机械等。因此，市场转而向保障房方面找寻投资机会。

　　然而，对于建设部此前与各省市签订《保障性住房目标责任书》时做出的今年建设1000万套保障房项目的承诺能否落实，目前也是一个未知数。学者质疑的有两点：一是建设、拆迁资金由谁来出;二是，地方政府可用于保障房建设的土地多数已被卖掉，无地可建。

　　不过，更多的人则认为，1000万套最终能够落实兑现。

　　而除了保障房建设，中国城镇化进程也是房地产上下游领域的中长期利好政策。在城镇化过程中，房地产存在着极大的需求。

　　但源乐晟资产管理有限公司总经理曾晓洁也强调，“如果商品房价格上涨得不到有效抑制，从中期来讲，城镇化就会存在非常大的问题。没有这个前提，寄予金融、地产能够带动整个市场向上的可能性就不好把握。”

　　事实上，在地产股整体投资不具备趋势性的情况下，市场资金选择了主题投资的方式。相比受政策打压和成交量萎缩双重打压的纯住宅地产公司，商业地产公司、工业园区地产公司以及包含其他主营的地产公司，存在着更多的阶段性主题性投资机会。

　　如国金证券(600109,股吧)就认为，经济转型需要区域经济的平衡发展的配合和新增长极的带动，而从目前经济发展水平的改善空间和体量分析，成渝经济区有能力成为继珠三角、长三角和滨海新区外的第四增长极，预计政府将出台规划以力保这一增长极由目标转为真实增长动力。而经济发展必然离不开产业转移和交通设施的改善，最终受益的仍是当地的房地产市场。

　　“短期看，市场仍将维持震荡走势，下行空间有限，10%差不多。因此，会维持一个比较中性、积极的仓位。在选择周期板块中，会配置估值安全、具有成长性特征的企业，避免跑输大盘的风险。”嘉实策略基金经理邵秋涛表示。

　　“低估值是今年的投资主线，”上投摩根中国优势基金经理助理杜猛表示：“比如，绝对低估的金融、地产、钢铁，以及相对低估的水泥等。”

　　申银万国预计，三四线城市和县域经济是不可忽视的“长尾军团”，“长尾效应”将使得土地财政模式向三四线城市和县域经济转移，从而使得工程机械、水泥、建筑施工、房地产等行业受益。保障房和三四线城市的商品房建设使工程机械和水泥的需求持续旺盛，2011年的盈利增速还有上调可能，4月中旬随着开工旺季真正到来，水泥出货量恢复到旺季水平、钢铁价格上涨、机械订单持续向好，工程机械和水泥将迎来又一波上涨。