QDII基金放行投资海外REITs

　　期待已久的公募房地产信托基金终将成行。本周，诺安、鹏华基金旗下诺安收益不动产基金、鹏华美国房地产证券投资基金同时获批，为国内投资者打通了一条全新的不动产投资渠道。

　　据悉，投资者可借道上述2只QDII产品投资海外REITs（房地产投资信托基金），进而获取稳定的不动产投资回报。这标志着一种与现有基金风险收益特征完全不同的产品问世，基金投资由此迈入新“锐”时代。

　　REITs有四大优点

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将综合收益按比例分配给投资者的证券。

　　在海外，REITs已经发展了30多年。目前，全球共有600多只REITs产品，大多集中在欧美市场，亚洲则以日本、新加坡和中国香港市场为主。

　　与国内现有的房地产信托主要发挥房地产开发融资功能不同，国外大多数REITs多从事不动产经营、管理业务，且涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等。值得一提的是，REITs在税收上享有优势，不用支付企业所得税和资本利得税。

　　相对于直接投资房产，

　　REITs具有以下4大优点：（1）投资方便、购买和持有成本低：投资者可通过券商开立交易账户，与购买股票一样直接在交易所购买REITs；（2）流动性好：投资者可非常方便地买卖交易所上市交易的

　　REITs，变现能力强；（3）专业化管理：REITs管理人均拥有高度专业化的团队对其持有的商业地产组合进行管理；（4）风险适度分散：REITs一般持有的物业在地域上适度分散，同时租客来自不同行业，有效分散了个人直接投资某一房产所面临的单一风险。

　　统计数据显示，REITs过往30年平均年收益率达10%-15%，远高于各类理财产品。这是因为

　　REITs具有“固定租金+地产溢价”的双盈利模式，一方面，根据法律规定，REITs至少90%的当期净收益需（即租金收入）分红给投资者，确保后者可以获得稳定的回报；另一方面，还能获得REITs持有不动产物业的长期资本增值（即资本利得），不过这取决于GDP增长、就业率、利率水平等宏观经济情况，以及物业所处地段、物业管理水平等。

　　两只REITs同中有异那么，首批2只公募房地产信托基金又有何异同之处呢？

　　综合来看，2只产品最大的区别在于投资市场不同。据悉，诺安收益不动产基金瞄准海外发达国家及地区的REITs，包括美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡及中国香港等。鹏华美国房地产证券投资基金则将聚焦于美国上市的REITs，投资市场较为单一，预期风险与收益水平也相应更高。

　　据鹏华基金国际业务部相关人士介绍，作为全球最大的RE-

　　ITs市场，美国共有153只RE-

　　ITs，市值3900亿美元左右，占全球REITs总市值的40%以上。目前美国房地产行业上市公司的绝大部分证券都是REITs，在标普500指数中亦有14只成分股是REITs。

　　从过往业绩来看，美国上市的REITs长期收益突出。过去35年间，新华富时美国房地产协会发的权益性REITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数11.17%的年化收益率；过去17年间，富时美国股权类REITs指数增长了574%，MSCI美国REITs指数增长了553%，均超越同期标普500指数387%的涨幅。

　　从2006年7月至今，美国住宅地产下跌超过三分之一；2007年2季度美国商业地产见顶后，到目前为止最大跌幅达到40%。鹏华基金上述人士认为，经过大幅下跌，美国房地产目前的估值水平和收益率都处于合理的范围。根据美国地产经纪商协会的数据显示，外国投资者已开始在美国抄底购置房产，截至今年3月的12个月内，交易额已超过400亿美元。