房地产信托凭证（REITs）常见问题解答（系列一）

1、什么是房地产信托凭证？

    房地产信托凭证（英文Real Estate Investment Trusts，以下简称‚REITs‛）是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

根据不同的法律结构,REITs可分为公司型和契约型两种：

    美国、英国、日本、荷兰、新加坡等国REITs大多是公司型；而香港、澳大利亚与加拿大REITs属于契约型。

    公司型REITs 是由具有相同投资目标和投资特性的企业或个人形成的公司聚合体。投资者通过购买公司股份成为股东，可通过出席股东大会、选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，并由公司董事会行使公司的法人财产所有权。公司通过内部自设管理人或委托外部独立的管理公司对公司资产进行投资管理。董事会对公司的经营和管理活动进行监督。

    契约型REITs投资者以委托人（受益人）的身份通过份额持有人大会，委托受托人（通常也是REITs管理人）行使经营管理权，委托人和受托人以信托合同为基础行使各自的权利并履行义务。

2、REITs投资与直接投资房产有何优势？

    REITs相对于直接投资房产来说具有以下4个优点：

    （1）投资方便、购买和持有成本低：投资者通过在券商开立交易账户，与购买股票一样直接在交易所购买REITs；

    （2）流动性好：投资者可非常方便的买卖交易所上市交易的REITs，变现能力强；

    （3）专业化管理：REITs管理人均拥有高度专业化的团队对REITs持有的商业地产组合进行管理；

    （4）风险适度分散：REITs一般持有的物业在地域上适度分散，同时租客来自不同的行业，有效地分散了个人直接投资某一房产所面临的单一风险。

3、美国REITs市场的发展历史

    1960年，美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产信托的正式设立。此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资信托的方式投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。

    1986年《税收改革法案》出台,该法案放松了房地产投资信托的限制，允许直接拥有和经营房地产，而不必交由第三方管理。随后，美国又进一步修改了REITs的法律框架和产品结构，以及对机构投资者要求的放松，使REITs在上世纪90年代后获得迅猛发展。

    美国政府允许满足一定条件的REITs可免征企业所得税和资本利得税，一般情况下REITs的分红比例应超过90%。

    从投资区域来看，目前全球最大的REITs市场为美国，其次是澳大利亚和日本市场。

4、符合美国REITs 的法律要求

    （1）必须拥有最少100名股东；

    （2）5名或更少的人所占的股额不能超过全部股份的50% (‘5-50’规则）；

    （3）必须把其最少75%的总资产投资于房地产；

    （4）最少75%的收益必须来自投资组合所持物业的租金或抵押利息；

    (5) 每年必须把至少90%的应纳税收入派付給股东。

信息来源：美国房地产信托协会

5、REITs 的盈利模式

REITs 管理人通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理， 租金收入和资产增值是REITs 的两大主要收益来源。

6、美国REITs 的数量与规模

据美国房地产信托协会（NAREIT）公布的数据，截至2011年1 月底，美国上市REITs 共有153 个，总市值为3890 亿美元。

（资料来源: 美国房地产信托协会 数据截至2011 年1 月底）

7、美国REITs 的分类

根据不同的运作模式，美国REITs 市场主要有以下三大类：

    （1）权益型（Equity REITs）- 91%：为取得租金收益而持有和管理物业组合；

    （2）按揭型（Mortgage REITs) - 8%：专注于为商用或私人物业提供融资，以获取按揭利息作为主要收入；

    （3）混合型（Hybrid REITs）- 1%：同时从事上述两类业务。

说明：上述三类REITs占比为市值占比。数据截至2011年1月底；来源:美国房地产信托协会

8、美国REITs的投资范围

权益型 (Equity REITs) 的投资范围很广，包括：

    （1）商业REITs-写字楼、厂房、工业园区，

    （2）零售REITs-大型商场、郊区购物中心，

    （3）住宅REITs-公寓、住宅区，

    （4）旅游REITs-酒店、度假村，

    （5）医疗REITs-医院、养老院，

    （6）仓储REITs-工业仓库、自助式仓库，

    （7）特殊REITs-林场、电影院、游乐中心、学生公寓。

资料来源: 美国房产信托协会(NAREIT),数据截至2011年2月底

9、美国REITs 的特点

（1）流通性好

    REIT 可为投资者提供结合不动产投资的优点及公开买卖证券的流通性。对比耗时较长的买进及物业管理流程，投资者可迅速扩大投资组合的宽度。

    另外，REITs 可以通过资本市场融资，在大型项目上具备竞争优势。

（2）赋税优惠

    若REIT 符合相关法规制度的规定，则可享受相关的赋税优惠，免交企业所得税和资本利得税，前提是必须派付大部分收益给投资者，并由投资者按照个人相关税率缴税，从而避免了双重征税。

（3）历史股息率较高

    因为REITs 必须支付不少于90%的税后利润給持有人，REITs 的历史平均股息收益率约合7%。自1972 年以来，REITs 的长期平均年化总回报率为13.75%， 其中年均股息收入约为8.30%（见下图1）。

10、美国REITs 的长期投资回报

    从指数表现来看，自1988 年以来，富时美国权益型REITs 指数长期表现优于标普500 指数。

数据来源: 彭博，美国房地产信托协会（NAREIT）

11、美国REITs对投资组合的风险分散作用

    一般来说，REITs的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,相对单一投资或可有效地分散投资风险。另外，REITs和主要市场股指收益关联系数较低。

（数据来源：彭博）