评论：连QDII基金都有品牌了

　　范晓曼

　　买商品，自然会选择品牌效应强的；买基金，也会选择有品牌的基金公司；但在细分基金市场中的产品有固化的“商标”，还是挺少见的，不过，在金融界引入营销上的概念也算是个突破吧。

　　QDII的投资路径有了新的拓展。上周，鹏华基金和诺安基金旗下的鹏华美国房地产证券基金、诺安收益不动产基金同时获批发行。

　　“鹏华基金·REITs锐驰V”出现在投资者面前，这里的投资亮点不仅在于此类QDII有了更宽泛的投资渠道，可以“去抄底”欧美地区的房地产，简单说就是有本事让你、我、他从万豪酒店、美国曼哈顿的写字楼、沃尔玛超市、罗斯福购物中心等的租金收入、房屋抵押利息等方面受益。

　　让我们先来了解一下“REITs”，通俗地讲，是指投资人将资金投在由专家管理的房地产投资组合里，REITs管理人通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理，租金收入和资产增值是REITs的两大主要收益来源。

　　根据不同的法律结构，REITs可分为公司型和契约型两种：美国、英国、日本、荷兰、新加坡等国REITs大多是公司型；而中国香港、澳大利亚与加拿大REITs属于契约型。

　　在欧美市场，虽然REITs已经相当成熟，据美国房地产信托协会(NAREIT)公布的数据，截至2011年1月底，美国上市REITs共有153个，总市值为3890亿美元。

　　即使如此，依然会对基金公司构成压力，去试水原本并不熟悉的市场，其风险预估能力可能会是每个投资者最为关心的问题。有没有业绩支撑力，投研团队能否达到预期，无疑对基金公司国际业务部提出了更高的要求。

　　比如，是否建立起了有效的信息披露途径，REITs的信息披露能做到何种程度，不仅有技术性披露还要有风险性披露，投资者在获得更多REITs有关信息的同时，对于防范REITs可能出现的各种形式的内幕交易、关联交易、利益冲突等违法违规行为，也要有所了解。

　　再有，如何规避租金造假现象，也是个问题。之前就出现过香港佳程集团涉嫌对佳程广场的上市租约造假的案例。国内的基金公司是否有能力甄别出美国REITs市场中的虚假陈述，这也相当考验REITs管理者的功底。

　　Bloomberg数据显示，从1995年到2011年，富时美国股权类REITs指数增长574%，MSCI美国REITs指数增长553%，而同期标普500总收益指数仅增长387%，上证综指增长419%。曾有专家测算过“REITs”的基本收益率，必须超过8.6%才有抑制通胀的功能，这样的收益率才有吸引力。

　　从2006年7月份开始，美国住宅地产下跌超过三分之一，2007年第二季度美国商业地产见顶后，到目前最大跌幅也达40%，美国房地产目前的估值水平和收益率都处于合理的范围。根据美国地产经纪商协会的数据显示，外国投资者已开始在美国抄底购置房产，截至今年3月份的12个月内，交易额已超过400亿美元。

　　纵观全球REITs市场，不同的国家和地区对REITs的定义和界定各不相同，税收、法律等制度上也存在较大差异，中国的基金公司现有投研能力不足以覆盖全球多个市场600多个REITs，选择单一的美国市场或许可以集中投资获取好的收益。

　　从投资价值出发，不同国家和地区的REITs市场各处于不同的周期，不能同一而论。风险防范方面，REITs实际上包括商业REITs、零售REITs、住宅REITs、旅游REITs、医疗REITs、仓储REITs以及林业REITs等多个子行业，可以说覆盖了经济生活的各个方面。

　　不同子行业在经济的不同周期表现也不同，因此通过对不同子行业的配置来对冲相关风险。至于外汇风险，可以考虑远期等操作进行对冲。