发展太快会放大各种风险 房地产基金暴发式增长难持续

　　

　　专访建银精瑞董事长李晓东

　　在建银精瑞位于东方路69号18层的办公室，扶窗而望，便可将黄浦江江景尽收眼底。江面上大小船只百舸争流，竟像极了当前房地产基金行业公司数量众多但大小不一的发展现状。

　　依据清科数据显示，刚刚过去的今年第三季度中，房地产基金领域以18起案例和12.69亿美元的交易规模跃居各行业案例数量和投资金额榜首。与房地产企业尚处于寒冬中的现状相比，交投活跃的房地产基金无疑成为众多被调控渠道之外的一个重大投融资市场。

　　坐在本报记者面前的建银精瑞资本管理集团董事长李晓东谦和而稳重。这位拥有多年信托、银行业经历又置身房地产领域的投资家，与人交流时的一个最明显的习惯动作是将双手轻拱拇指相对。每当记者抛出一个问题引起他的思索时，他总会保持这个姿势沉思片刻，相互对着的拇指也会不由自主地相叩几下。

　　对于房地产基金的现状，李晓东既乐观又不失谨慎。比起房地产基金领域中存在的大多数基金管理者而言，与公司的投资方约定完全杜绝关联交易的他，显得稍许有些“不近人情”。不过正是这种植根于建银精瑞脉搏的现代管理和投资理念，成就了这家公司快速的发展以及长期稳定的投资回报。

　　在这样一位投资家的眼中，房地产基金行业的爆发式增长肯定不可持续，其后续发展的快慢还需看宏观调控政策的脸色。

　　关键词

　　行业发展火爆的利与弊

　　您在3年前曾在某明确说，中国房地产基金还未到大发展时机，但在今年7月您却预计房地产基金将会发展非常快，会很火爆，时至年底，事实证明的确如此。请问与年中相比，目前国内房地产基金有无出现新的态势？这种态势会持续多久？

　　李晓东今年有些特殊，国家在进行宏观调控，这也印证了当初我们的观点，房地产基金的发展势头甚至超出了我们的预期。现在做房地产基金的主要有四类一是传统的PE企业转型到房地产基金；二是房地产开发商成立或参与成立房地产基金；还有两种是外资基金进入这一领域以及一些地产金融机构出来的管理团队设立房地产基金。行业的爆发式发展有利有弊，未必全是好事。但现阶段的这种发展态势必定不是一个常态。

　　从有利的方面说，过去，房地产基金缺钱不缺项目而PE缺项目不缺钱。今天，这个格局正在变化。

　　今年的流动性比较充分，资金还是缺好的投资项目。由于创业板开板后，PE投资一下子很火，大家都在讲5年投资2年上市，投资可以翻好几倍，但后续还会这样火吗？从市场的供求关系来讲，PE的火爆是无法长时间持续的。这便引导了一部分资金流向房地产基金。

　　从弊的方面讲，在这半年内整个行业发展过快，势必会引发出一些问题。行业规模的快速扩大，势必会出现一些良莠不齐的情况。作为投资行业，房地产基金的运作是需要很强的专业性的。作为传统的PE，可能在房地产专业方面有所欠缺，投资后房地产项目的后期监管是传统PE的弱项。而开发商成立的基金，虽在房地产专业方面经验丰富，但是难以避免出现关联交易、利益输送，这也令所投项目存在一定风险。另外，行业自身的自律机制和监管机制都没有得到完善，机制与行业发展速度的不匹配将放大行业内的各种风险。