投资海外REITs获取稳定回报

　　REITs在长期持有过程中不仅能分享商业地产本身增值收益，租金水平随着通胀水平也会定期调整，连带分红收益也会随着经济回温而上涨。

　　文/本刊记者张学庆

　　正在发行的嘉实全球房地产基金是一只在全球市场精选房地产投资信托(REITs)进行投资的基金产品。与股票、债券不同，REITs具有分红比例高、流动性强、有效分散组合风险等优势，已成为国外中小投资者间接投资房地产的良好途径。

　　海外房产风景别样

　　在国内，一方面是高不可攀的房价，另一方面是政府抑制投资性购房的政策环境，投资房地产并不容易。与国内相比，海外房地产市场却呈现出别样风景。嘉实全球房地产基金拟任基金经理蔡德森以美国为例介绍说，目前美国处于低利率、景气温和成长的趋势，非常有利于房地产市场的发展。

　　蔡德森表示，另一个美国房市好转的最好佐证，即是美国最大的抵押贷款发放机构房利美(Fannie Mae)获利能力大幅提升。该机构今年一季度盈利达31亿美元，足以应付因接受救助而必须向纳税人支付的28亿美元股息，为2008年金融风暴以来，首次不再需要美国财政部的资金支持。这说明了美国不动产最糟糕的时期已过。

　　数据显示，今年4月新房及二手房销售分别较3月攀升3.3%及3.4%。此外，美国30年期房贷利率已跌至3.79%，创下历史新低。房贷成本明显下滑，将大幅刺激房市买气。

　　蔡德森指出，从目前的海外市场环境来看，美国、欧洲及亚洲各国央行维持低利率政策以稳定经济成长，而欧洲银行开始去杠杆化，使得跨国不动产并购活动机会增加，加上美国住宅房市也持续好转，商务办公大楼租金收入及价值也开始加速增长，都助推了以REITs为代表的全球房地产证券投资行情。

　　回报“水涨船高”

　　Bloomberg数据统计显示，截至目前，全球房地产投资信托(REITs) 和房地产公司股票 (REOCs)加起来超过7800亿美元。尤其在美国市场，以经营管理物业为主的权益性REITs管理规模已突破4000亿美元，市场规模成长迅速。

　　蔡德森告诉记者，来源于稳定租金和房产增值的长期突出收益，是REITs得以获得市场广泛追捧的关键原因。他指出，在美国、日本、以及欧洲等发达国家，养老金、社保、企业年金等长期资金都参与REITs投资，看中的正是REITs源于稳定租金的突出分红收益。以美国为例，法律规定REITs必须将90%以上租金分红给投资者，其他国家地区如法国、澳大利亚等更是要求将资产增值收益也分红给投资者，确保了REITs突出的“现金流”收益。

　　根据NAREIT的测算，1972至2010年期间，FTSENAREIT All Equity REITs指数(全球不动产指数)的平均年化股息(分红再投资)收益率为8.30%，而S&P500指数和Dow Jones Wilshire 5000指数的平均年化股息(分红再投资)收益率仅为3.44%和3.25%，REITs投资收益优势明显。

　　据了解，嘉实全球房地产基金在产品设计上，规定符合分红条件下，每季度对投资收益进行分配，其沿袭了REITs高频分红的设计，旨在保证投资者收益“落袋为安”。

　　具有配置价值

　　由于REITs与其他资产(如股、债)相关系数低，能有效增加资产配置的绩效并降低风险，全球有越来越多的退休基金、捐赠机构、基金会、保险公司、银行信托部门和共同基金等都开始投资REITs。

　　对于正在发行的嘉实全球房地产基金，蔡德森强调其配置价值就体现在其与市场其他投资、尤其国内股债两市的低相关性；且长期收益稳定，有效地弥补了权益产品风险高而债券产品收益低的不足，并且结合了两者的优势。